Quem Paga o Desentupimento num Apartamento Arrendado? Inquilino ou Senhorio?
Quadro legal claro sobre quem paga desentupimentos em casa arrendada em Portugal: NRAU, jurisprudência e exemplos práticos.
É uma das discussões mais frequentes entre inquilinos e senhorios em Portugal: quando entope a sanita ou a pia, quem paga? A resposta depende da causa, do tipo de tubagem afetada e do que diz o contrato de arrendamento.
Este guia esclarece o quadro legal (Código Civil, NRAU e Lei das Rendas) e dá critérios práticos para evitar conflitos.
A regra geral do Código Civil
Segundo os artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil, o senhorio tem a obrigação de manter o imóvel em condições de servir o uso a que se destina, incluindo as canalizações em bom estado. As 'pequenas reparações de conservação' são, regra geral, da responsabilidade do inquilino.
Significa que entupimentos causados pelo uso normal do inquilino (cabelos, restos alimentares, papel higiénico em quantidade) são pagos pelo inquilino. Já obras de manutenção e reparação estrutural da canalização são do senhorio.
Quando paga o inquilino
Entupimento causado por toalhitas, pensos, fraldas, cotonetes, óleo de fritar deitado pelo cano ou objetos caídos pela sanita.
Entupimento por acumulação de cabelos no sifão do chuveiro ou banheira ao longo da estadia.
Entupimento causado por má utilização (descargas com objetos, materiais de obras pessoais).
Quando paga o senhorio
Entupimentos causados por raízes de árvores no coletor enterrado.
Tubos antigos calcificados ou colapsados pela idade e por uso normal — manutenção estrutural.
Defeito de construção (más inclinações, juntas mal vedadas, materiais inadequados).
Obstruções na coluna comum do prédio (responsabilidade do condomínio, não do senhorio individualmente, mas o inquilino deve sempre comunicar à administração via senhorio).
Como provar a causa
A inspeção CCTV é hoje a melhor prova: o relatório com vídeo mostra exatamente o que estava no cano (raízes, gordura velha, toalhitas frescas) e onde está localizada a obstrução.
Sempre que houver dúvida razoável, o nosso relatório técnico funciona como prova objetiva entre senhorio e inquilino. É orçamentado caso a caso — investimento que evita pagar desnecessariamente uma reparação que não é da sua responsabilidade.
Boas práticas para inquilinos e senhorios
Inquilino: comunique sempre por escrito (e-mail ou carta registada) o entupimento ao senhorio antes de chamar serviço, sobretudo se desconfiar de causa estrutural. Guarde fotografias e fatura.
Senhorio: faça inspeção CCTV preventiva entre arrendamentos longos. Em prédios com mais de 30 anos, considere desentupimento por hidrojato a cada 3-5 anos.
Ambos: cláusula no contrato a definir quem paga 'desentupimentos por má utilização' e 'desentupimentos por causa estrutural' evita 90% das discussões posteriores.
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Perguntas Frequentes
E se a casa de banho era partilhada com outros inquilinos?
Em quartos arrendados com casas de banho comuns, o custo é dividido entre todos os utilizadores salvo prova de responsabilidade individual (ex.: a sanita do quarto X). Recomendamos sempre relatório CCTV.
O senhorio pode descontar-me a fatura na caução?
Apenas se conseguir provar que o entupimento foi causado por má utilização do inquilino. Sem prova (ex.: relatório técnico), o desconto pode ser contestado em julgado de paz ou tribunal.
E se o problema for da coluna comum do prédio?
Custo é do condomínio. O inquilino comunica ao senhorio, que comunica à administração. Em emergência, pode pedir intervenção direta — depois apresenta a fatura ao condomínio para reembolso.
Quanto custa um desentupimento típico em apartamento?
Sanita: sob orçamento. Pia da cozinha: sob orçamento. Tubo de queda comum: sob orçamento (responsabilidade do condomínio).
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“Liguei às 23h e em 25 minutos estavam cá. Resolveram o entupimento da sanita e ainda fizeram inspeção CCTV grátis. Recomendo!”
— Ana M., Lisboa · cliente verificado
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